Недвижимость в подарок. Когда сделка недействительна, в городе Волгоград.
На вопросы, связанные с дарением недвижимости, отвечает Артем Григорьев, ведущий юрисконсульт компании IntermarkSavills. У меня в собственности небольшая комната (14 кв. м) в коммунальной квартире. Могу ли я оформить дарственную на двух человек или для этого не хватает метров? — Ваша комната является недвижимым имуществом (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а также объектом гражданского права (ст. 128 ГК РФ). Согласно ст. 129 ГК РФ такие объекты могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в нем. Следовательно, комната может быть отчуждена вами третьим лицам любым предусмотренным законом способом, включая куплю-продажу, дарение, мену и пр. Для дарения размер комнаты не имеет значения. В соответствии с п. 5 ст. 1 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 (ред. от 27.01.2010) «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» норма площади жилья на одного человека — 18 кв. м. Но она актуальна только в случае предоставления жилого помещения Москвой по договорам социального найма. Мы с сестрой хотим поменяться жильем (через договоры дарения). Но в квартире сестры зарегистрирован ее несовершеннолетний ребенок. Могут ли возникнуть проблемы с его выпиской? Нужно ли согласие органов опеки? — Сразу следует отметить, что избранный вами способ обмена квартирами (через договоры дарения) является некорректным. Так, в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую (в вашем случае дарение прикрывает мену), ничтожна. Что же касается прав несовершеннолетнего, то без предварительного разрешения органа опеки и попечительства законные представители не вправе совершать (давать согласие на совершение) сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в аренду, а также любых других, влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ). В отношении же выписки (прописки) несовершеннолетнего указанная норма такого запрета не содержит. В какие сроки вступает в действие договор дарения? В каких случаях даритель может его оспорить, если вдруг передумает? Является ли одариваемый полноправным собственником недвижимости, может ли он ее продать, оставить в наследство и т. п.? — Одариваемый становится полноправным собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации договора дарения и перехода права собственности. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог, а также распоряжаться им иным образом. Что же касается отмены дарения, то перечень оснований для этого определен в ст. 572 ГК РФ. Так, даритель вправе изменить решение, если одариваемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Помимо этого даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одариваемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность (например, антиквариат, произведение искусства и др.), создает угрозу ее безвозвратной утраты. Дед, бывший предприниматель, будучи должником (личное поручительство по банковскому кредиту, оформленному на фирму), подарил дачу внучке. Банк подал на него в суд. Могут ли по суду признать сделку дарения недействительной и забрать дом у внучки в счет долга? — В данном случае у банка есть только одно основание для удовлетворения своих интересов: попытаться доказать в суде, что данная сделка является мнимой. Так, согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. При этом мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон. Следовательно, банку необходимо доказать (в силу ст. 56 ГПК РФ), что истинной целью дарения дачи является не действительная ее передача внучке в собственность, а лишь изменение титульного собственника для исключения данного объекта недвижимости из имущества, на которое может быть наложено взыскание. Сделать это крайне проблематично. Родители собираются подарить мне квартиру, но при этом хотят, чтобы в договоре дарения было как-то закреплено их право пользования ею. Возможно ли это? — Включение в документ подобного условия представляется некорректным по ряду оснований. Во-первых, как следует из п. 1 ст. 572 ГК РФ, предметом договора дарения является безвозмездная передача дарителем одариваемому в собственность определенного имущества (в вашей ситуации — квартиры). Следовательно, предоставление жилого помещения в пользование дарителю не подлежит включению в данный договор. Во-вторых, в силу той же нормы при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяют правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ (последствия притворной сделки). Право пользования жилым помещением является одной из составляющих права собственности (п. 1 ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ). Следовательно, утрата самого права собственности влечет и прекращение права пользования квартирой. Но в вашем случае даритель имеет право пользования квартирой: п. 2 ст. 31 ЖК РФ предусмотрено, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Братья вступили в наследство в равных долях. Один из них хочет подарить свою долю сыну. Нужно ли на это согласие второго собственника (другой брат)? — В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как следует из п. 2 указанной нормы, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Однако согласно содержанию ст. 572 ГК РФ договор дарения является безвозмездной сделкой. Следовательно, при дарении доли согласие второго участника долевой собственности не требуется. Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать договор дарения? — На государственную регистрацию договора дарения представляют следующие документы: - заявление о государственной регистрации договора дарения в единственном экземпляре; - подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора дарения; - документ, удостоверяющий личности физических лиц; - подлинник и копию правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности дарителя на отчуждаемое недвижимое имущество; - договор дарения; - подлинники плана жилого помещения, удостоверенные органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости; - подлинник и копию справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенную должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. СПРАВКА Дарение и налоги При дарении, которое является безвозмездной сделкой, с дарителя не взимается НДФЛ, так как он не получает дохода. Одаряемый освобождается от налога только в том случае, если он получил дар от близких родственников. Таковыми считаются супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (подп. 18.1. п. 1 ст. 217 НК РФ). По материалам сайта: http://news.ners.ru |
|||